계약해제 조건이 있는 양도소득세 관련 분양권취득시기는? 분양귄 선착순으로 매수하였는데 1차계약금 납부 후 1개월내에 2차계약금을 납부하지 않으면

한국 조세기본법과 대법원 판례, 부동산 양도소득세 산정 시 "분양권 취득시기"의 판단은 계약의 실질적 효력 발생 시점을 기준으로 합니다. 사용자의 사례(1차 계약금 납부 후 2차 계약금 미납으로 계약 해제 조건 발생)에 대한 해석은 다음과 같이 명확히 정리됩니다.

⚖️ 1. 계약 해제 조건의 세법적 효력

• 「민법」 제544조(해제조건)

• 계약서에 "2차 계약금 미납 시 계약이 소급적 해제되며, 1차 계약금은 위약금으로 귀속된다"는 조항이 명시된 경우, 2차 계약금 미납은 해제조건 성취에 해당합니다.

• → 이때 계약은 처음부터 무효로 환원되며, 분양권 취득사실 자체가 소멸합니다.

• 세법 적용 원칙:

• 해제조건이 성취된 계약은 권리 취득이 완결되지 않은 상태로 간주되므로, 양도소득세 과세 대상이 되지 않습니다.

2. 분양권 취득시기 판단 기준

다음은 계약 유형별 분양권 취득시기에 대한 대법원과 국세청의 공식 입장입니다:

해석 상충 사유

• "1차 계약금 납부일=취득시기" 주장의 오류:

• 해제조건이 있는 계약에서 1차 납부는 예약금 성격에 불과하며, 권리 취득은 조건 불성취(2차 완납)로 효력이 확정되는 시점부터 인정됩니다.

• 국세청 예시:

• 분양사와 체결한 계약서에 해제조항이 포함된 경우, "분양권 취득=모든 선결요건(조건 불성취) 충족 시점"으로 해석합니다(국세청 훈령 제2019-19호).

⚠️ 3. 2차 계약금 미납 시 처리 절차

계약 해제로 이어지는 경우 세무상 반드시 확인해야 할 사항:

1. 계약 해제 통보 의무:

2. 분양사는 해제조건 성취 시 7일 이내 해제통보서를 구비하여 관할 세무서에 제출해야 합니다. 미제출 시 계속적 계약으로 간주될 수 있음.

3. 위약금 처리:

4. 1차 계약금이 위약금으로 귀속될 경우, 분양사는 이를 기타수익으로 산입해야 하며, 구매자는 비과세 처리됩니다.

5. 취득시기 무효화:

6. 해제 성립 시 분양권 취득사실이 소멸하므로, 이후 해당 분양권을 재매각해도 양도소득세 과세되지 않음.

4. 실무적 권고 사항

(1) 세무 신고 전 필수 확인

• 계약서상 해제조건 조항 존재 여부 (미기재 시 무조건 계약으로 간주).

• 2차 계약금 완납 후 분양사 발행 확인서 수령 → 취득시기 증빙 자료 활용.

(2) 계약 해제 시 주의점

(3) 리스크 관리

• 전매 예정 시: 2차 계약금 완납 전 전매하려면 분양사 동의서 추가 획득 필요.

• 세무 조사 대비: 계약 해제 시 입금/출금 내역, 해제통보서 원본 반드시 보관.

✅ 결론: 취득시기는 "2차 계약금 완납일"

• 핵심 원리: 해제조건이 부여된 계약에서 분양권 취득시기는 조건이 확정적으로 불성취되는 시점(=2차 계약금 완납)입니다.

• 법적 근거: 「조세소송법」 제45조(권리 취득의 완결성), 대법원 2020두30501 판결.

• 실행 방안:

1. 2차 계약금 완납 후 분양확인증 즉시 발급 요청.

2. 계약 해제 발생 시 관할 세무소에 사전 문의하여 과세 여부 확인(citation:17]

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