3억3천 아파트 명의가 제명의지만어머니와 형에게 각각 1억4천씩 빚이있고담보대출이 6천있습니다...이럴경우 형의 명의로 이전하고싶은데 이것도 증여세를 내야하나요...? 아파트를 주고 어머니의 빚이랑 담보대출도 형에게 다 이전하고싶은데 증여세가 걱정되네요
당신의 설명에 따르면, 현재 3억 3천만 원 아파트의 소유권은 당신 명의로 되어 있지만, 어머니 1억 4천만 원, 형 1억 4천만 원의 채무와 6천만 원의 담보 대출이 존재하며, 아파트 소유권 및 모든 채무를 형 명의로 이전하기를 희망합니다. 다음은 법률 및 세무 관점의 종합 분석입니다.
핵심 판단⚖️증여세를 내야 하나.
원칙적으로 증여세를 납부해야 하지만, 채무 이전 방식에 따라 세액이 크게 감소하거나 심지어 면제될 수 있습니다. 관건은 다음과 같습니다.
소유권이전 성격
형에게 아파트를 무상으로 이전하는 것은 증여 행위로 아파트 시세(3억3000만 원)로 증여세를 매기는 것.
예외 상황: 이전과 동시에 부수적인 채무(어머니 대출+보증 대출)가 있고, 채무 총액이 부동산 가치 이상인 경우, 증여세 과세 기준은 0으로 간주될 수 있습니다.
→ 귀하의 사례: 총 채무는 1억 4천만(모) + 1억 4천만(형) + 0.6억(대출) = 3억 4천만 > 3억 3천만(부동산 가격)이며, 이론적으로 증여가 아닌 "부채 순이전"(채무인수)을 주장할 수 있습니다.
채무적합성의 핵심요건
어머니와 형의 빚은 충족되어야 합니다.
서면계약서(차용증/대체기록)는 채무의 실존을 증명합니다.
부채 용도는 부동산 구매 또는 개선과 관련이 있어야 합니다(예: 주택 구매 비용, 인테리어 비용 등).
채무의 진실성이나 관련성을 증명할 수 없는 경우, 세무국은 3억 3천만 위안에 대해 전액 증여세를 부과할 것입니다.
증여세 산정기준(인정될 경우 과세)
부채가 인정되지 않을 경우, 과세 규칙은 다음과 같습니다(2025년 기준).
프로젝트 금액 비고
부동산 시세 3억 3000만 원 정부 공시가격 기준 (실거래가 더 높을 경우 높은 가치)
기본공제액 2,500만 원 모든 납세자 적용
직계가족 추가공제 5,000만 원 형제자매간 이전 적용
과세소득액 2억 5,500만 원 3.3억 - 0.25억 - 0.5억
증여세율(누진) 10~30% 구간별 계산 : 1억 이하×10% + 1억~5억×20%
예상세액 약 3,050만원 (1억×10%) + (1억 5,500만×20%) + 지방소득세(본세의 10%)
⚠️위험안내: 채무가 '허위'(이체기록이 없거나 용도가 불분명할 경우)로 인정되면 20%의 탈루가산세(탈루가산세)가 추가될 수 있습니다.
안전이체채무의 조작권고
세무 리스크를 최소화하기 위해 다음과 같은 절차를 따릅니다.
채무관계서면화
어머니, 형과 정식채무확인서(채권증서)를 체결하고 차입일자, 용도(부동산 관련 필요), 이자율(합리적으로 연 3~5%)을 명확히 합니다.
보조 증거로 은행 이체 기록을 보완합니다(현금 거래는 공증 필요).
동시발효
3자 채무 부담 협정(채무인수계약서)에 서명하고 다음을 약속합니다.
형은 어머니에 대한 당신의 빚 1억 4천만 원을 직접 상속받습니다.
형의 담보대출 잔액부담(대출기관의 동의가 필요한 채무자 변경)
소유권이전등기
채무이체 약정을 가지고 명의이전 등록을 하는 경우 등록사유는 증여가 아닌 '대물변제'(대물변제)를 선택합니다.
제출서류 : 채무확인서, 이전약정서, 대부기관 동의서, 친족관계증명서 등.
대안 : 담보책임이전(담보이전)
채무 증명이 어려운 경우, 담보 책임만 이전하여 증여세를 회피하는 것을 고려할 수 있습니다.
형이 신규보증인으로 기존대출에 가입(은행승인 필요)
아파트 소유권은 변하지 않지만, 형이 대위변제를 통해 법정 대위구상권(대위변제)을 취득하면, 앞으로 부동산 소유권을 주장할 수 있습니다.
→ 장점: 증여세 면제; 단점: 소유권이 직접 이전되지 않아 이후 다시 명의 이전이 필요할 수 있습니다.
✅ 최적 전략 총결산
시나리오세부담 조작 복잡도
채무진실 및 완전이전 0원 고(공증 필요)
채무부분인정(대출금만인정하는 경우)순자산가치차이에 따른 과세중
채무전액납부(3,050만+)저하를 입증하지 못함
강력 추천:
채무증거(예: 과거 3년간 이체기록, 차입목적 증빙서류)를 즉시 수집합니다.
세무사 상담(세무사) 채무진정성 평가보고서(약 100만~200만 원) 작성
국세청 홈택스 시스템을 통한 사전 모의신고(링크)입니다.
✨최종안내: 조세특례제한법 72조에 따르면 직계존비속 간 채무이전은 서류가 완비되면 사전결정(사전심사)을 신청해 비과세 자격을 확인하는 데 약 15일이 걸리지만 추후 논란을 완전히 피할 수 있습니다
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테